Análisis
El alquiler de la vivienda: un drama social
Basado en una encuesta de alrededor de 8400 mil casos a nivel nacional. este análisis intenta caracterizar la problemática del acceso a la vivienda, uno de los temas que más relevancia pública ha tomado en los últimos tiempos.
8 DE ENERO DE 2024
por SENTIMIENTOS PUBLICOS
Fotografía: Pexels
El de la vivienda es uno de los temas que más relevancia pública ha tomado en los últimos tiempos. Viviendas que se ofrecen mensualmente en dólares, escasez de alquileres en un marco inflacionario, dificultades en el acceso.Una ley con idas y vueltas cuya aplicación encuentra el límite de las capacidades –o de las voluntades- estatales.
En este estudio intentamos comprender cuál es la situación real de los argentinos frente al problema de los alquileres, teniendo en cuenta también a los propietarios y a aquellas categorías menos visibles pero fundamentales: las personas que se ven obligadas a compartir una vivienda familiar.
Consideramos que, más allá de las regulaciones, el del acceso a la vivienda alquilada y a la vivienda en general es un tema que perfila los anhelos sociales y sus fricciones con la planificación de ciertos estilos de vida. Un tema urgente y que toca la fibra más sensible de la identidad argentina como la de un país donde la movilidad social ascendente es posible.
Este trabajo fue coordinado por Gabriela Tavella junto al equipo de Sentimientos Públicos. Esperamos que puedan disfrutarlo y ayudarnos a pensar con mayor profundidad.
Género
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Rango etario
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PROVINCIAS
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La Argentina tiene una estructura habitacional dual. Por un lado están los propietarios, que representan el 42,5% de la población.
Luego están los inquilinos (20,5%) y aquellos que viven aún con sus familias (28,9%), es decir los no propietarios que, por diversos motivos –de salud, por comodidad, por edad-, se presume están imposibilitados de acceder a una vivienda propia pero también a un alquiler.
En este informe intentaremos caracterizar a estos tres grupos, y entender su posición subjetiva en base a datos sobre su situación habitacional.
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Dentro del NSE alto se observa una mayoría de propietarios, con un 63% de las frecuencias. Dentro del NSE medio, el 45% de las personas son propietarias. Por último, en el NSE bajo, apenas el 25,9% de las personas son propietarias cuando el promedio general de propietarios es del 42,5%. Es obvio que a mayor NSE, más propietarios. Lo llamativo es que el porcentaje de inquilinos por NSE se mantiene estable, alrededor de un 20%. Se trata de una situación transversal a los niveles socioeconómicos: personas que, más allá de su estatus socioeconómico, no pueden acceder a la vivienda en propiedad.
Ahora bien, si el porcentaje de inquilinos es estable, lo que marca la gran diferencia son las personas que viven con su familia (especialmente jóvenes). Representaron un 28,9% del total. Y aquí es que las diferencias de NSE se agudizan. Solamente un 9,3% de las personas con NSE alto vive con su familia, mientras que trepa al 28,5% en el nivel medio y alcanza el 40% de quienes tienen un NSE bajo. Cuanto más joven y pobre es una persona, menor posibilidad tiene de convertirse en inquilina. Hay una barrera social a la emancipación en lo que respecta a la vivienda, que se expresa en el altísimo porcentaje de personas que viven con su familia dentro de los NSE más bajos.
FOCO INQUILINOS
¿Hace cuánto que son inquilinos?
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Inquilinos hijos de inquilinos ¿una condición heredada?
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El 60% de los inquilinos lo son desde hace más de 6 años. Y casi el 80% lo son desde hace más de 3 años. Ser inquilino parece ser una posición orientada a la permanencia en el tiempo. Son inquilinos crónicos. Esto es algo que tenderá a crecer. El 50% de los inquilinos son hijos de inquilinos. Esto multiplica las dificultades para acceder a una garantía, a una vivienda en propiedad y, en general, es una barrera para la movilidad social ascendente. Sin políticas de vivienda, vamos hacia un país con cada vez mayor cantidad de inquilinos, que producirán aún más inquilinos.
¿Cómo consiguieron su vivienda?
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El mercado del alquiler tiene un alto componente informal, y se nutre de relaciones personales. El 49,5% de los encuestados encontró su hogar en alquiler a través de familiares, amigos o conocidos. Los NSE más bajos dependen más de estas redes de solidaridad, y también hacen un uso más intensivo de las redes sociales. Los portales inmobiliarios y los carteles en la vía pública funcionan más para los NSE Altos. Menos de un 1% de los encuestados consiguió vivienda a través de iniciativas estatales.
El contrato de alquiler
¿Tenés contrato de alquiler escrito y firmado?
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Casi el 60% de los inquilinos tienen contrato de alquiler escrito y firmado, lo que habla de un mercado con un 40% de informalidad. Aún en los sectores altos, la informalidad llega al 25%.
La regularidad y el registro formal de los alquileres disminuye a medida que el NSE de los inquilinos baja y que su edad aumenta.
El anhelo de la vivienda
¿Desearía ser propietario?
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¿Hay ventajas de ser inquilino?
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¿Hay desventajas de ser inquilino?
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Menos del 10% de los inquilinos desea permanecer siendo inquilino. Forzados a responder sobre ventajas, aquellas vinculadas a un estilo de vida libre son las que concentran mayores frecuencias, mientras que las económicas tienen menos pregnancia.
Entre las desventajas de ser inquilino, la de no poder ahorrar para acceder a una vivienda es la mayoritaria.
En una época de volatilidad, valores posmodernos y liquidez, el sueño de la vivienda propia es aún fuerte en los
imaginarios colectivos.
Foco propietarios
¿Cuántas viviendas están registradas a tu nombre?
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Situación de las viviendas de los propietarios
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Sólo un 10% de los propietarios (que son un 42,5% del total) posee más de una vivienda. De estas viviendas extra, sólo el 45% contribuyen al mercado de las viviendas (un 34% alquiladas y un 11% ofrecidas en alquiler). Un 4% están en venta y apenas un 8,4% están vacías. Menos de un 1% posee más de 5 viviendas.
FOCO INQUILINOS LATENTES
Un 77% de los que comparten vivienda tienen entre 16 y 40 años. Se trata de una población joven, a la que le cuesta incluso ser inquilina.
Estos inquilinos latentes pertenecen mayoritariamente a los NSE medios y bajos. Sólo un 4% de los NSE altos declara compartir vivienda
Mercado de alquileres y regulación
¿Quién debería regular el mercado de alquileres?
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Más de la mitad de los encuestados, el 54%, se expresa en favor de la regulación por parte del Estado en sus
diferentes niveles (nacional, provincial o municipal).
Mientras que apenas el 30% lo hace en favor de la autorregulación del mercado o de las inmobiliarias.
En un contexto en que la intervención estatal en diversos mercados está en retroceso dentro de la consideración
social, es un dato más que llamativo.
El de la vivienda sería uno de los límites a lo que hemos llamado un “liberalismo silvestre” de talante anti
intervencionista que venimos analizando en la subjetividad social.
¿Quién debería regular el mercado de alquileres?
Más de la mitad de los jóvenes, cuyo perfil liberal aparece en general nítidamente recortado, se manifiestan a favor de la intervención estatal en el mercado de alquileres.
Luego, las personas entre 26 y 55 años son las que más activamente se manifiestan a favor de la intervención del estado. De hecho, los porcentajes oscilan entre el 55 y más del 60%.
Superados los 55 años la tasa de apoyo a la intervención estatal comienza a decrecer: los mayores de 71 años son más pro libre desarrollo del mercado de alquileres. De todos modos, en ningún rango etáreo la creencia en la
autoregulación supera el 40% de las frecuencias: llega al 40% entre mayores de 71 años; 36% entre los de 56 y 70
años; y 28% entre los de 41 y 55 años.
Una explicación de estos ritmos es que las personas entre 26 y 55 años son las que que están entre la edad de
emancipación y la urgencia de sostener a una familia.Como dato de color, la confianza en las “inmobiliarias” y en “otros” decrece a medida que aumenta la edad, como si la experiencia con este tipo de intermediarios propiciara la desconfianza en los mismos.
Cuando se analizan las preferencias respecto a la regulación del mercado de alquileres y la intención de voto en las
elecciones, se observa que si bien la regulación del mercado por parte del Estado es elegida principalmente por
quienes votaron a candidatos/as de Unión por la Patria o el Frente de Izquierda, también tiene mucho peso entre
quienes optaron por Javier Milei, alcanzando al 42% de sus votantes.
Ni siquiera aquellos que votaron a Javier Milei desean mayoritariamente que el mercado de alquileres se
autorregule, confirmando la hipótesis de que la cuestión de la vivienda es uno de los límites al liberalismo silvestre.
PRINCIPALES HALLAZGOS
El estudio se realizó en el contexto de campaña electoral post PASO (septiembre-octubre 2023) en la que uno de
los temas principales versó sobre el rol del Estado.
Uno de sus principales hallazgos es la permanencia del sueño de la casa propia, más allá de ciertas tendencias hacia la liquidez, lo experiencial y la no acumulación de las generaciones más jóvenes exaltadas por la investigación de mercado. En la Argentina, ser propietario de una vivienda es altamente aspiracional.
Dentro de esta aspiracionalidad, el mercado de los alquileres es altamente informal, con apenas un 60% de contratos rubricados y una variedad de redes y lazos informales de acceso a la vivienda.
Si bien los inquilinos son aproximadamente un 20% de la población, se trata de inquilinos hijos de inquilinos que tendrán hijos inquilinos. La situación tiende a perpetuarse. Y encubre, además otro problema que crecerá en el futuro: los INQUILINOS LATENTES.
Se trata de personas menores de 40 años, que en muchos casos y contra su voluntad deben vivir con su familia. Ciudadanos que no sólo no pueden acceder al sueño de la vivienda propia, sino tampoco a un mercado de alquileres cada vez más expulsivo.
Y una demanda sin respuestas..
En este marco, y ante una tendencia social hacia la disminución de la estima de la intervención del Estado en la economía que hemos llamado “liberalismo silvestre” en estudios anteriores, más de la mitad de los encuestados se manifestaron a favor de la regulación del mercado de alquileres por parte del Estado.
El de la vivienda parece ser un límite al liberalismo silvestre, y existe una demanda soterrada de políticas públicas eficientes al respecto de este tema.
De hecho, casi el 55% del total de la población encuestada se manifestó en favor de la regulación estatal de los alquileres, y tan solo un 34% lo hizo en favor de la autorregulación del mercado.
Asimismo el 62% de los inquilinos y casi el 49% de los propietarios optó por la regulación del mercado de alquileres por parte del Estado.
Las demandas de educación, salud o seguridad son muchas veces medidas cuando se ausculta a la opinión pública. En este casi, preferimos explorar un tema urgente y sensible que expresa una faceta menos vista de los anhelos y necesidades de amplias franjas de la población.